3月5日，第十四屆全國人民代表大會(huì )第一次會(huì )議在北京開(kāi)幕，國務(wù)院總理李克強作政府工作報告（以下稱(chēng)報告）。

回顧過(guò)去五年，報告對于房地產(chǎn)的表述是：堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(cháng)效機制，擴大保障性住房供給，推進(jìn)長(cháng)租房市場(chǎng)建設，穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

在對今年政府工作的建議方面，報告中涉及與房地產(chǎn)相關(guān)表述，主要聚焦三點(diǎn)，即：防風(fēng)險、保民生、促消費。

防風(fēng)險

從今年的報告看，風(fēng)險主要集中在三個(gè)領(lǐng)域：一是金融，二是房地產(chǎn)，三是地方政府債務(wù)。

報告稱(chēng)，要有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險。深化金融體制改革，完善金融監管，壓實(shí)各方責任，防止形成區域性、系統性金融風(fēng)險。有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無(wú)序擴張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩發(fā)展。防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險，優(yōu)化債務(wù)期限結構，降低利息負擔，遏制增量、化解存量。

在國新辦近期舉行的“權威部門(mén)話(huà)開(kāi)局”系列主題新聞發(fā)布會(huì )上，有關(guān)部門(mén)負責人也針對風(fēng)險問(wèn)題予以回應。

3月6日，國家發(fā)展改革委副主任趙辰昕表示，將統籌發(fā)展和安全，穩妥處置化解房地產(chǎn)、金融、地方政府債務(wù)等領(lǐng)域風(fēng)險。進(jìn)一步加強經(jīng)濟監測預測預警和政策預研儲備，不斷豐富政策工具箱，堅持底線(xiàn)思維，做好應對復雜困難局面的各項工作準備。

牢牢把握工作主動(dòng)權，推動(dòng)經(jīng)濟運行整體向好。

報告指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險隱患較多，一些中小金融機構風(fēng)險暴露。過(guò)去一年，出臺金融支持措施，支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓穩民生工作。值得注意的是，本次報告更是在歷年政府工作報告中，首次提到頭部房企風(fēng)險。

3月3日，中國人民銀行副行長(cháng)、國家外匯管理局局長(cháng)潘功勝表示，從2021年下半年以來(lái)，以恒大為代表的部分房地產(chǎn)企業(yè)由于長(cháng)期“高杠桿、高負債、高周轉”經(jīng)營(yíng)，患上了嚴重的“高血壓”，資產(chǎn)負債表持續處于高風(fēng)險狀態(tài)，最終不可持續出現風(fēng)險。針對房地產(chǎn)市場(chǎng)出現的調整，人民銀行去年底出臺了16條金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的政策措施，會(huì )同相關(guān)部門(mén)從供給和需求兩端發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩運行。潘功勝表示，隨著(zhù)疫情形勢的好轉和疫情防控政策的調整，前期出臺政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，無(wú)論是在投資、消費，還是財政中，均占有重要地位。同時(shí)，房地產(chǎn)又與金融密切相連。因此，通過(guò)化解部分頭部房企的風(fēng)險防止向金融系統蔓延，也是有效防范化解重大經(jīng)濟金融風(fēng)險的關(guān)鍵所在。

保民生

在“保障基本民生和發(fā)展社會(huì )事業(yè)”方面，報告提出，加強住房保障體系建設，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題。

這一表述，在最近幾年的各種高層會(huì )議上反復提及，也意味著(zhù)今年地方在因城施策方面仍有一定空間。

在易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)看來(lái)，基于2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)大降溫的背景提及的，針對性更強。其中很大的一部分內容就是購房需求的提振。唯有把住房需求提振，其他房地產(chǎn)的問(wèn)題包括頭部房企金融風(fēng)險等問(wèn)題，才能真正得到解決。

潘功勝表示，我國城鎮化仍然處于發(fā)展階段，居民家庭改善性住房需求潛力較大，租購并舉的發(fā)展模式也有很大發(fā)展空間。下一步，將會(huì )同相關(guān)金融部門(mén)抓好已出臺各項政策落實(shí)落地，支持剛性和改善性住房需求，支持新市民住房需求，支持租購并舉的住房市場(chǎng)發(fā)展。

克而瑞研究中心認為，考慮到改善性需求的挖潛空間、政策空間都更大，地方政策松綁可以更多在激活改善性需求上發(fā)力，放寬購房套數限制、下調二套房首付比例、實(shí)行認貸不認房、降低住房交易稅費、縮短住房限售年限都是政策可選項。另一方面，定向支持多孩家庭、人才新市民群體購房，比如多孩家庭可以多購1套、下調非戶(hù)籍人才限購社保要求、新市民購房給補貼等。
促消費

在“著(zhù)力擴大國內需求”上，報告稱(chēng)要把恢復和擴大消費擺在優(yōu)先位置。多渠道增加城鄉居民收入。穩定大宗消費，推動(dòng)生活服務(wù)消費恢復。

在目前的環(huán)境下，投資和消費被視作拉動(dòng)內需的主力軍?，F階段，拉動(dòng)內需更是經(jīng)濟恢復的重中之重，而住房消費也將在其中扮演非常重要的角色。

本次報告雖然沒(méi)有明確提及住房消費，但實(shí)際上在年初地方舉行的經(jīng)濟會(huì )議或者地方兩會(huì )上，多地已經(jīng)把提振住房消費納入到2023年的經(jīng)濟發(fā)展框架中。

根據報告，2023年發(fā)展主要預期目標是：國內生產(chǎn)總值增長(cháng)5%左右；城鎮新增就業(yè)1200萬(wàn)人左右，城鎮調查失業(yè)率5.5%左右；居民消費價(jià)格漲幅3%左右；居民收入增長(cháng)與經(jīng)濟增長(cháng)基本同步。

對此，克而瑞研究中心指出，穩定的就業(yè)預期和居民收入是住房消費的基本支撐，提升城鄉居民收入水平，尤其是提升中低收入群體收入及購買(mǎi)力，進(jìn)一步挖掘內需消費潛力，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將明顯受益。

“房住不炒”定位不會(huì )改變

另外值得一提的是，在本次報告中，并未重申堅持“房住不炒”定位。

但事實(shí)上，二十大報告早已明確了方向，就是“堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。

對此，《丁祖昱評樓市》文章指出，雖然2023年政府工作報告的工作建議中未提“房住不炒”，但不代表這一定位會(huì )發(fā)生動(dòng)搖，相反，“房住不炒”已成為住房基本制度和長(cháng)效機制的基本遵循。

中長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍然堅守“房住不炒”定位，短期內的紓困松綁政策是對市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)期政策的糾偏調整，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式轉型。